Chủ đầu tư của các dự án và công trình tư nhân
Chủ dự án đầu tư xây dựng được quy định như thế nào theo pháp luật Việt Nam? Bạn đang muốn trở thành chủ dự án nhưng chưa rõ điều kiện cần thiết và quyền lợi, trách nhiệm của mình? Sefico sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc qua bài viết dưới đây.
I/ Chủ dự án đầu tư xây dựng là ai?
Trước khi tìm hiểu về khái niệm chủ dự án, chúng ta cần làm rõ khái niệm dự án đầu tư xây dựng.
Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi và bổ sung qua các năm 2016, 2018, 2019, 2020 (gọi tắt là Luật Xây dựng), một dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện các công trình xây dựng. Dự án có thể bao gồm các hoạt động như xây mới, cải tạo, sửa chữa,… với mục đích kiến tạo, duy trì và nâng cao chất lượng công trình trong một thời hạn và chi phí xác định.
Chủ dự án đầu tư xây dựng là ai?
Chủ đầu tư trong lĩnh vực xây dựng (gọi tắt là chủ đầu tư) được hiểu là những cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có vốn tự có, vay vốn hoặc được ủy quyền để quản lý và sử dụng vốn nhằm thực hiện đầu tư vào các dự án xây dựng, theo quy định tại khoản 9 Điều 3 của Luật Xây dựng.
II/ Quy định liên quan đến chủ đầu tư dự án xây dựng
Trong quá trình thực hiện dự án xây dựng, chủ đầu tư sẽ đảm nhận một số quyền lợi và nghĩa vụ nhất định. Lĩnh vực xây dựng cần nhiều nguồn lực về vật chất và nhân lực, vì vậy trách nhiệm của chủ đầu tư rất quan trọng và cần được hiểu rõ.
1. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư
Luật Xây dựng quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc lập và quản lý dự án, cũng như thi công công trình, tại Điều 68 và Điều 112 như sau:
Chủ đầu tư có quyền:
- Lập và quản lý dự án khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định;
- Yêu cầu các cơ quan, tổ chức cung cấp thông tin và tài liệu liên quan đến dự án;
- Lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu tư vấn để thực hiện lập và quản lý dự án;
- Tổ chức lập và quản lý dự án, quyết định việc thành lập hoặc giải thể Ban quản lý dự án theo thẩm quyền;
- Một số quyền khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài quyền lợi, chủ đầu tư còn có nghĩa vụ:
-
Xác định rõ yêu cầu và nội dung lập dự án; cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết nếu thuê tư vấn;
-
Chịu trách nhiệm về tính pháp lý và chính xác của các thông tin cung cấp cho tư vấn;
-
Trình dự án lên cơ quan có thẩm quyền để phê duyệt;
-
Lựa chọn tổ chức, cá nhân tư vấn đủ năng lực để thẩm tra dự án;
-
Tổ chức quản lý và thực hiện dự án theo quy định;
-
Kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án và báo cáo định kỳ về tiến độ cho người quyết định đầu tư;
-
Đảm bảo việc thu hồi vốn và trả nợ vốn vay theo yêu cầu;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ trong thi công xây dựng công trình:
Trong quá trình thi công, chủ đầu tư có quyền:
- Tự thực hiện thi công nếu có đủ năng lực hoặc lựa chọn nhà thầu thi công;
- Đàm phán và ký hợp đồng thi công, giám sát việc thực hiện hợp đồng;
- Đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng với nhà thầu nếu cần;
- Dừng thi công và yêu cầu khắc phục nếu có vi phạm về chất lượng hoặc an toàn;
- Yêu cầu các bên liên quan phối hợp thực hiện trong quá trình thi công;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ:
- Chọn nhà thầu có đủ năng lực cho từng loại công trình;
- Hợp tác với chính quyền địa phương trong việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng;
- Tổ chức giám sát chất lượng trong quá trình thi công;
- Kiểm tra biện pháp thi công và đảm bảo an toàn;
- Tổ chức nghiệm thu, thanh toán và quyết toán công trình;
- Thuê tổ chức tư vấn có năng lực để kiểm định chất lượng công trình nếu cần;
- Lưu trữ hồ sơ xây dựng công trình;
- Chịu trách nhiệm về chất lượng và nguồn gốc vật tư, nguyên liệu sử dụng trong công trình;
- Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong lĩnh vực xây dựng
Ngoài việc nắm rõ và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo Điều 68 và Điều 112 của Luật Xây dựng, chủ đầu tư còn có trách nhiệm tuân thủ quy định trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Cụ thể, theo Điều 37 của Nghị định số 10/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư cần:
- Chấp thuận các thay đổi liên quan đến vật tư, biện pháp thi công, và yêu cầu kỹ thuật của tư vấn hoặc nhà thầu, đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng và an toàn;
- Quản lý và sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, kiểm soát chi phí không vượt mức đầu tư đã phê duyệt;
- Thực hiện tư vấn đầu tư nếu đáp ứng đủ điều kiện;
- Cung cấp thông tin dự án theo yêu cầu của cơ quan quản lý;
- Thực hiện thanh toán và quyết toán hợp đồng theo quy định đã ký với nhà thầu;
- Mua bảo hiểm cho công trình theo quy định hoặc ủy quyền cho nhà thầu thực hiện;
- Chịu trách nhiệm về các khoản phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng từ nguồn chi phí quản lý dự án.
III/ Tiêu chí trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng
Các loại công trình khác nhau sẽ có những tiêu chí xác định chủ đầu tư riêng. Theo quy định tại Điều 7 của Luật Xây dựng, tiêu chí này phụ thuộc vào nguồn vốn được sử dụng cho đầu tư xây dựng như sau:
- Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công: Việc xác định chủ đầu tư được thực hiện theo quy định tại khoản 3 của điều luật này, cũng như các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư công.
- Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước: Theo quy định của pháp luật hiện hành (được gọi là dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công), chủ đầu tư sẽ là cơ quan hoặc tổ chức được người có thẩm quyền giao nhiệm vụ quản lý và sử dụng vốn cho việc đầu tư xây dựng.
- Đối với dự án theo phương thức đối tác công tư (PPP): Chủ đầu tư sẽ là doanh nghiệp dự án PPP được thành lập theo các quy định về đầu tư trong khuôn khổ hợp tác công tư.
- Đối với dự án sử dụng nguồn vốn hợp pháp từ tổ chức, cá nhân: Trong trường hợp này, chủ đầu tư là nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Nếu có nhiều nhà đầu tư tham gia, họ có thể thành lập một tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư duy nhất để thực hiện dự án. Nếu pháp luật yêu cầu phải lựa chọn và công nhận chủ đầu tư, thì việc này phải đáp ứng đủ các điều kiện và tuân thủ các quy định liên quan.
- Đối với những dự án không thuộc các trường hợp đã nêu: Chủ đầu tư sẽ là tổ chức hoặc cá nhân đã bỏ vốn đầu tư cho công trình xây dựng.
Theo điều kiện cụ thể của các dự án sử dụng vốn đầu tư công, người quyết định đầu tư có thể giao cho Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc khu vực đảm nhiệm vai trò chủ đầu tư. Nếu không có Ban quản lý dự án hoặc nếu Ban quản lý dự án không đủ năng lực, thì người quyết định đầu tư sẽ giao nhiệm vụ cho một cơ quan hoặc tổ chức có kinh nghiệm và năng lực quản lý phù hợp.
Các loại công trình khác nhau sẽ có những tiêu chí xác định chủ đầu tư riêng.
Bên cạnh đó, việc trở thành chủ đầu tư cho dự án xây dựng cũng phụ thuộc vào các quy định pháp luật khác như Luật Nhà ở, Luật Đất đai,... Những quy định này thường liên quan đến quốc tịch, nguồn vốn và chức năng của doanh nghiệp.
IV/ Những câu hỏi thường gặp về chủ đầu tư dự án xây dựng
Có nhiều vấn đề cần được làm rõ liên quan đến chủ đầu tư dự án xây dựng, trong đó một số câu hỏi thường gặp như sau:
1. Liệu chủ đầu tư có thể thế chấp dự án xây dựng hình thành trong tương lai cho tổ chức tín dụng không?
Câu trả lời là có. Tuy nhiên, việc thế chấp dự án xây dựng hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật như sau:
Đầu tiên, không phải tất cả các dự án xây dựng đều có thể được thế chấp. Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, chỉ những dự án sau mới được phép thế chấp:
Các dự án này được quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014.
Tiếp theo, chủ đầu tư cần phải đảm bảo các điều kiện để thế chấp dự án xây dựng hình thành trong tương lai theo Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN, cụ thể như sau:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc cụm công trình nhà ở;
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp với diện tích dành cho xây dựng nhà ở;
- Dự án đầu tư xây dựng công trình với mục đích sử dụng hỗn hợp cho ở và kinh doanh.
- Có hồ sơ dự án cùng với thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 8 của thông tư này.
- Nhà ở được thế chấp phải hoàn thành phần móng theo quy định về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án đã được chủ đầu tư thế chấp theo quy định tại khoản 1 của điều này;
- Không đang trong tình trạng có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên theo quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng đối với các dự án do địa phương quản lý có thể do Ủy ban nhân dân xã đảm nhận không?
Theo Điều 4 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP liên quan đến quản lý dự án đầu tư xây dựng, đối với các dự án sử dụng ngân sách cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ là chủ đầu tư. Trong trường hợp dự án liên quan đến lĩnh vực quốc phòng và an ninh, người đầu tư sẽ quyết định chủ đầu tư dự án dựa trên điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Nghị định 59/2015/NĐ-CP đã không còn hiệu lực từ ngày 03/3/2021, và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, văn bản thay thế, cũng không có quy định nào liên quan đến vấn đề này.
Theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, một số dự án đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước thực hiện có thể do Ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc Ban quản lý dự án khu vực đảm nhận vai trò chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo khoản 2 của cùng điều luật này, thẩm quyền thành lập và tổ chức hoạt động của Ban quản lý dự án chuyên ngành được giao cho người đứng đầu cơ quan trung ương cũng như Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Điều này có nghĩa là Ủy ban nhân dân cấp xã không có quyền thành lập Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, do đó, không thể trở thành chủ đầu tư cho những dự án này.
Có nhiều vấn đề cần được làm rõ liên quan đến chủ đầu tư dự án xây dựng
Trên đây là những thông tin tư vấn từ Sefico liên quan đến vấn đề chủ dự án đầu tư xây dựng (hay còn gọi tắt là chủ đầu tư). Qua bài viết, hy vọng quý khách đã tìm thấy thông tin hữu ích và câu trả lời cho những thắc mắc của mình về chủ đề này. Seficorất vui mừng được cung cấp dịch vụ pháp lý cho quý khách trong lĩnh vực đầu tư dự án xây dựng.
